Bebauungsplan
Der Bebauungsplan gibt Auskunft über bauliche Vorschriften und Festsetzungen, die für den Bauherrn von großer Relevanz sind. Denn der Bebauungsplan regelt alles, was in einem städtischen oder ländlichen Gebiet bebaut werden darf. Dabei sollten Sie als Bauherr einige Abkürzungen und Formeln kennen, denen Sie wichtige Fakten für Ihr eigenes Bauvorhaben entnehmen können. Durch die vielen Vorschriften und Vorgaben könnten Sie den Bebauungsplan Ihrer Gemeinde als Einschränkung betrachten, doch gibt er Ihnen auch Rechte und basieren auf Ergebnissen, die mit viel Sachverstand und Fachkenntnis ermittelt wurden.
Was ist ein Bebauungsplan und wer setzt ihn fest?
Jede Stadt und Gemeinde legt Richtlinien zur Bebauung fest und verankert diese in einer Satzung. Die Satzung erlangt ihre Gültigkeit mit dem Beschluss durch den Rat, der über den Bebauungsplan abstimmt und diesen im normalen Verfahren mindestens vier Wochen vor Beschlusszeitpunkt öffentlich auslegt. Für Sie als Bauherr empfiehlt es sich, den Bebauungsplan der Gemeinde, in der Sie Ihr Grundstück erwerben möchten, vor dem Kauf einzusehen. Denn dieser kann Ihren individuellen Wünschen zum Eigenheim Grenzen auferlegen, da er zum Beispiel strikte Vorgaben zur den Etagen oder dem Dach Ihres Hauses beinhaltet und den eigentlichen Bauherrenvorstellungen entgegen stehen kann. Die Flächennutzungspläne der Kommunen dienen als Grundlage der Bebauungspläne und bilden eine festgesetzte Struktur der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet. Sie wahren den einheitlichen Siedlungscharakter und dienen unter anderem dazu, die Interessen der umliegenden Grundstücksinhaber zu wahren. In einer Reihenhaussiedlung ist es zum Beispiel unmöglich, ein mehrstöckiges Gebäude zu errichten und die Lichtverhältnisse in den umliegenden Häusern mit niedrigerer Bauhöhe zu beeinträchtigen. Mit der Festlegung als Satzung wird der Bebauungsplan rechtskräftig und gilt als verbindliche Regelung für Bauherren.
Wo kann man Bebauungspläne einsehen?
Interessieren Sie sich für ein Grundstück, sollten Sie beim Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung oder dem Stadtplanungsamt vorsprechen. Hier liegen die Bebauungspläne aus und können von Ihnen eingesehen werden. In vielen Kommunen gehört der Online-Zugriff zur gängigen Praxis, wodurch Sie sich bereits vor Ihrem Grundstückskauf unverbindlich über die Kommune und deren Bauvorschriften informieren können. Die Pläne setzen sich aus einem beschreibenden Teil in Textform, sowie einem oder mehreren Planwerken in grafischer Darstellung der Festlegungen zusammen. Da bauliche Abweichungen von der rechtskräftigen Planungsstruktur nur selten genehmigt werden, sollten Sie den Bebauungsplan nicht erst mit Beginn des Bauvorhabens, sondern bereits vor dem Grundstückskauf einsehen.
Was steht im Bebauungsplan?
Die notwendigen Festsetzungen für den Bebauungsplan sind im § 9 BauGB geregelt. Um die Inhalte der Planung zu lesen, sollten Sie die Planzeichnungsverordnung, PlanZV mit Erläuterung zu Signaturen, Farben und Linien, sowie die Baunutzungsverordnung BauNVO mit zugelassenen Nutzungen und Regeln zur Bauweise, den Abstandsflächen und baulichen Besonderheiten kennen. Sie erfahren, welchen Mindestabstand Ihr Gebäude zum Nachbargrundstück aufweisen muss und ob die offene oder geschlossene Bauweise vorgegeben ist. Sehen Sie im Bebauungsplan die Bezeichnung WA, beschreibt dies ein Gebiet, das primär auf Wohnen ausgelegt ist und eine Bebauung zu Gewerbezwecken in der Regel ausschließt. D steht für Doppelhäuser mit festgelegtem Grenzabstand, E bezeichnet Einzelhäuser und o steht für die offene Bebauung. Baupläne sind mit einer Nutzungsschablone versehen, die diesem entweder beiliegt oder direkt auf ihm vermerkt ist. Die Nutzungsschablone zeigt Ihnen zum Beispiel, ob es sich um ein Wohn- oder Mischgebiet handelt und neben Grundstücken für Eigenheime auch gewerbliche Bauflächen vorgesehen sind.
Wichtige Abkürzungen zur baulichen Nutzung?
Im der Nutzung als Wohnraum spielen die Bezeichnungen WS für Kleinsiedlungsgebiete, WA für allgemeine Wohngebiete und WR, bezeichnend für ein reines Wohngebiet, sowie WB als besonderes Wohngebiet mit teilweise gewerblicher Nutzung eine wichtige Rolle. Ihr Baugrundstück darf laut Bebauungsplan aber nicht vollständig oder an jedem Ort, sondern entsprechend der Grundflächenzahl GRZ bebaut werden. Welche Ausrichtung, Neigung und Höhe Dächer haben dürfen, ist ebenfalls ein fester und für Sie als Bauherr verbindlicher Bestandteil des Bebauungsplans Ihrer Gemeinde. Die Firsthöhe wird mit FH, die Traufhöhe mit TH und die Dachneigung mit DN angegeben. Wenn in der Verordnung fixiert, ist auch die Dachform eine bindende Regel für Ihr Bauvorhaben.
Änderungen im Bebauungsplan und "planlose" Wohngebiete
Ändert sich der Bebauungsplan und damit die Satzung der Gemeinde, können kleine Änderungen ohne öffentliche Auslagen in einer vereinfachten Änderung beschlossen werden. Bebauungspläne liegen in einigen Städten und Gemeinden nur für Neubaugebiete, nicht für bestehende Wohngebiete aus. Um rechtliche Sicherheit zu erlangen und Ihr Bauvorhaben ohne Probleme realisieren zu können, sollten Sie im bestehenden Wohngebiet vorab eine Bauvoranfrage stellen und sich diesbezüglich an das Bauordnungsamt oder die zuständige Kommune wenden. Für maximale Planungssicherheit können Sie in einem kleinen Genehmigungsverfahren prüfen lassen, ob die von Ihnen vorgesehene Bebauung möglich ist. Die Bauvoranfrage ist zu günstigen Konditionen möglich und bewahrt Sie vor einem Grundstückskauf, auf dem Sie Ihre Ideen vom Eigenheim oder einem Objekt für Wohnen und Gewerbe aufgrund der vorherrschenden Gesetzgebungen nicht realisieren können.
Genehmigungsfreistellung
Eine einfache Möglichkeit zur Bebauung bildet die Genehmigungsfreistellung. Im Geltungsbereich eines bestehenden Bebauungsplanes und bei gesicherter Erschließung bedarf es für die Errichtung eines Hauses keiner Baugenehmigung. Der Bauherr ist berechtigt, ein Monat nach Abgabe der Bauunterlagen mit dem Bau zu beginnen, wenn er bis dahin von der zuständigen Behörde keiner anderslautende Mitteilung erhalten hat. Details dazu sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Entsprechende Informationen hält die zuständige Bauaufsichtsbehörde für den Bauherren bereit.