Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bauen: Häuser mit Grundriss

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Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung besteht aus einer großen Hauptwohnung für den Eigentümer und einer kleineren zweiten Einheit. Die Einliegerwohnung liegt meist im Erdgeschoss, im Dachgeschoss, im Souterrain oder in einem Anbau. Sie wird von Eltern oder erwachsenen Kindern bewohnt, vermietet oder als Büro genutzt. Die Häuser auf dieser Seite sind so geplant, dass beide Einheiten von Anfang an im Grundriss vorgesehen sind.

Ob ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung rechtlich ein Ein- oder ein Zweifamilienhaus ist, hängt von der Ausstattung der zweiten Einheit ab. Ist sie abgeschlossen, hat sie einen eigenen Zugang, eine Küche, ein Bad und eine Toilette, gilt sie bei Grundsteuer und Bewertung als eigene Wohnung (§ 249 Abs. 10 BewG). Das Haus zählt dann als Zweifamilienhaus. Die Abgrenzung erklärt unser Beitrag Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.

Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

Referenzen gebauter Häuser (Beispiele) von Kompetenz Haus - Bauberatung & Projektmanagement

Wie nennt man ein Haus mit Einliegerwohnung?

Üblich ist die Bezeichnung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, kurz auch Haus mit ELW. Wohnen Eltern und Kinder darin, spricht man oft vom Zweigenerationenhaus oder Mehrgenerationenhaus. Rechtlich gibt es den Begriff Einliegerwohnung heute nicht mehr: Das Zweite Wohnungsbaugesetz, das ihn als zweite, untergeordnete Wohnung in einem Eigenheim beschrieb, gilt seit 2001 nicht mehr (§ 11 II. WoBauG). Für Grundsteuer und Bewertung zählt nur, ob das Haus eine oder zwei Wohnungen enthält.

Kann ein Einfamilienhaus eine Einliegerwohnung haben?

Ja, das ist sogar die typische Form. Die Einliegerwohnung kann beim Neubau gleich eingeplant oder später durch einen Umbau geschaffen werden, zum Beispiel im Dachgeschoss oder im Keller. Ein späterer Umbau ist meist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, weil für eine neue Wohnung Anforderungen an Belichtung, Rettungswege und Stellplätze gelten. Beachten Sie, dass das Haus bei Grundsteuer und Bewertung zum Zweifamilienhaus wird, wenn die Einliegerwohnung alle Merkmale einer eigenen Wohnung erfüllt.

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Braucht die Einliegerwohnung einen eigenen Eingang?

Nicht zwingend. Ein Zugang über einen gemeinsamen Flur oder ein Treppenhaus ist möglich, solange die Einliegerwohnung dahinter abgeschlossen ist. Führt der einzige Weg durch die Räume der Hauptwohnung, ist sie keine eigene Wohnung. Für eine Vermietung und für die Privatsphäre beider Haushalte ist ein eigener Eingang aber meist die bessere Lösung. Prüfen Sie bei den Grundrissen deshalb, wo der Eingang der Einliegerwohnung liegt.

Was ist beim Grundriss mit Einliegerwohnung wichtig?

Legen Sie die Einliegerwohnung so, dass sich die beiden Haushalte möglichst wenig stören: Schlafräume nicht unter Wohnküche oder Bad der anderen Wohnung, getrennte Eingänge, eigene Terrasse oder eigener Gartenbereich. Soll die Wohnung für Eltern dienen, ist eine ebenerdige, schwellenlose Lage im Erdgeschoss sinnvoll. Für eine Vermietung zählt ein gut geschnittener, heller Grundriss mehr als zusätzliche Quadratmeter.

Ein Haus mit einer separaten Einliegerwohnung für die Großeltern: Ist das für Sie eine Option für mehr Unabhängigkeit und gleichzeitig ein gemeinsames Leben? Die Vorstellung kann verlockend klingen. Sie haben Ihr eigenes Haus mit eigenen Räumen, in denen Sie tun und lassen können, was Sie wollen. Gleichzeitig sind Sie nur eine Tür weit entfernt von Oma und Opa und können spontan auf einen Kaffee oder ein Abendessen vorbeikommen.

Klingt nach dem Besten aus zwei Welten, oder? Bevor Sie sich für diese Wohnform entscheiden, sollten Sie allerdings auch die möglichen Nachteile bedenken. Wie wird es sich anfühlen, so nahe und doch getrennt voneinander zu leben? Wer kümmert sich um Haus und Garten? Wie regeln Sie finanzielle Fragen? Es gibt einiges zu bedenken, bevor Sie den Schritt in eine gemeinsame und doch getrennte Wohnform wagen.

Hier erfahren Sie die Vor- und Nachteile, damit Sie mit offenen Augen entscheiden können, ob z.B. ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung die richtige Wahl für Sie und Ihre Großeltern ist.

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Was ist ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung?

Ein Haus mit einer Einliegerwohnung für die Großeltern, auch bekannt als "Granny Flat", bietet viele Vorteile. Es ermöglicht Ihnen, in der Nähe Ihrer Lieben zu leben und sie dennoch privat zu halten.

Die Großeltern haben ihren eigenen separaten Wohnbereich, aber Sie sind nur eine Tür weit entfernt. Das erleichtert die Betreuung, wenn sie Hilfe brauchen, ermöglicht aber auch ein gewisses Maß an Unabhängigkeit für alle. Die Enkelkinder können Oma und Opa einfach besuchen, ohne die Eltern zu stören.

Ein Haus mit Einliegerwohnung ist ideal für Mehrgenerationenhaushalte. Die zusätzliche Wohnfläche bietet mehr Platz und Privatsphäre für die ganze Familie. Die lebenslange Miete oder der Kauf einer solchen Immobilie kann sich auch finanziell lohnen.

Natürlich müssen klare Regeln und Erwartungen festgelegt werden, um Konflikte zu vermeiden. Es kann auch schwierig sein, die richtige Balance zwischen Nähe und Distanz zu finden. Eine sorgfältige Planung, offene Kommunikation und gegenseitiger Respekt sind der Schlüssel zum Erfolg beim Zusammenleben unter einem Dach.

Trotz einiger Nachteile überwiegen für viele Familien die Vorteile eines Hauses mit Einliegerwohnung. Es ist eine ideale Lösung, wenn Sie Ihre Lieben in der Nähe haben, sie aber dennoch ein unabhängiges Leben führen möchten.

Vorteile eines Hauses mit einer Einliegerwohnung

Wenn Sie mit Ihren Großeltern zusammenleben möchten, ohne jedoch vollständig aufeinander angewiesen zu sein, bietet ein Haus mit einer Einliegerwohnung erhebliche Vorteile.

• Erstens genießen Großeltern ihre eigene Privatsphäre und Unabhängigkeit. Sie haben ihren eigenen separaten Wohnbereich mit allem, was sie brauchen, wie Schlafzimmer, Bad, Wohnzimmer und Küche. Sie müssen sich nicht um die Enkel kümmern, wenn sie keine Lust dazu haben, und sie können kommen und gehen, wie sie wollen.
• Zweitens ist es praktisch, einander so nahe zu sein. Die Enkel können leicht bei den Großeltern vorbeischauen, um Hallo zu sagen oder um Hilfe zu bitten. Und wenn Großeltern Unterstützung beim Kochen, Putzen oder Einkaufen brauchen, sind Familienmitglieder gleich zur Stelle.
• Drittens ist es finanziell sinnvoll. Die Lebenshaltungskosten werden auf mehrere Personen verteilt, wie Miete, Nebenkosten und Lebensmittel. Dies kann besonders in teuren Gegenden eine enorme finanzielle Erleichterung sein.

Mit einem Haus und einer Einliegerwohnung können Großeltern ein unabhängiges und dennoch unterstütztes Leben führen. Die Nähe der Familie gibt ein Gefühl von Geborgenheit, während eigene vier Wände Freiheit und Privatleben garantieren. Klingt das nicht nach einem idealen Arrangement?

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Nachteile eines Hauses mit einer Einliegerwohnung für Großeltern

Während eine Einliegerwohnung für viele Familien ideal sein kann, gibt es für die Großeltern selbst einige potenzielle Nachteile zu beachten:

• Verlust der Unabhängigkeit
  Das Leben in einer Einliegerwohnung, die an das Haus Ihrer erwachsenen Kinder angebaut ist, kann sich für manche wie ein Verlust der Unabhängigkeit anfühlen. Man lebt nicht mehr allein und ist auf sich selbst angewiesen, sondern auf die Familie nebenan, wenn es um Dinge wie Mahlzeiten, Hausarbeit und Transport geht. Für Großeltern, die ihre Eigenständigkeit sehr schätzen, kann dies eine schwierige Umstellung sein.
  
  
• Bedenken hinsichtlich der Privatsphäre
  Die gemeinsame Nutzung eines Grundstücks mit der Familie bedeutet weniger Privatsphäre für alle Beteiligten. So sehr Sie Ihre Enkelkinder auch lieben, die ständigen Besuche und das ständige Vorbeikommen können ermüdend sein. Legen Sie klare Grenzen und Zeitpläne fest, damit jeder seinen eigenen Raum hat, wenn er ihn braucht. Sagen Sie Ihrer Familie Bescheid, wenn Sie in Ihrer eigenen Wohnung Zeit für sich brauchen.
  
  
• Das Gefühl, eine Last zu sein
  Manche Großeltern haben das Gefühl, dass sie ihren Kindern zur Last fallen, wenn sie in einem Nebenhaus wohnen, vor allem, wenn sie Hilfe bei der Pflege benötigen. Sprechen Sie mit Ihrer Familie offen über Ihre Bedürfnisse, um zu vermeiden, dass Sie sich als anspruchsvoll oder schwierig empfinden. Ihre Kinder haben sich für das Nebenhaus entschieden, um Sie in der Nähe zu haben, also fühlen Sie sich nicht schuldig, wenn Sie ihre Hilfe und Unterstützung annehmen.

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Auch wenn es sicherlich einige Herausforderungen gibt, kann eine Einliegerwohnung ein ideales Mehrgenerationenhaus sein, wenn man offen kommuniziert und die richtige Einstellung hat. Wenn man sich darauf konzentriert, Unabhängigkeit und Privatsphäre so weit wie möglich zu bewahren und den Grundriss entsprechend gestaltet, wird der Übergang für die Großeltern reibungsloser verlaufen. Mit Verständnis und Kompromissen können Familien in dieser Art des Zusammenlebens gut gedeihen.

Sie haben jetzt eine Menge über die Vor- und Nachteile eines Bungalows mit einer Einliegerwohnung für die Großeltern erfahren. Es mag wie die perfekte Lösung klingen, um unabhängig und dennoch zusammen zu leben. Aber denken Sie daran, dass es Herausforderungen geben wird, die Sievielleicht nicht vorhergesehen haben. Seien Sie also bereit, Kompromisse einzugehen und mit den Großeltern offen über eure jeweiligen Bedürfnisse und Erwartungen zu sprechen. 

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Neben der Nutzung durch die Großeltern besteht die Möglichkeit der Vermietung der Einliegerwohnung zur Finanzierung Ihres Bauprojekts. Die Mieteinnahmen können einen großen Teil Ihrer Zinsbelastung decken und Ihnen mehr finanzielle Flexibilität bieten. Bevor Sie jedoch eine Einliegerwohnung vermieten, sollten Sie einige wichtige Aspekte berücksichtigen:

• Stärkere Trennung der Wohneinheiten
  Im Falle der Vermietung wohnen "fremde" Personen, d.h. in der Regel Nicht-Familienmitglieder mit Ihnen unter einem Dach. Sie sollten dies beachten und über eine stärkere Trennung der Wohneinheiten achten. Zudem ist es ratsam, die Lage der Terrassen und Eingänge genau zu planen, damit es später keinen Stress wegen Lärmbelästigung gibt.
  
  
• Steuerliche Aspekte
  Die Einnahmen aus der Vermietung einer Einliegerwohnung unterliegen in der Regel der Einkommensteuer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Absetzbar sind dafür die Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil sowie Werbungskosten wie Finanzierungszinsen, Instandhaltung und Verwaltungskosten. Bei gemischter Nutzung, also selbst genutzter Hauptwohnung plus vermieteter Einliegerwohnung, müssen Sie diese Kosten anteilig zuordnen. Vermieten Sie die Einliegerwohnung an Angehörige, etwa die eigenen Kinder oder Eltern, muss der Mietvertrag zusätzlich fremdüblich ausgestaltet sein, damit das Finanzamt ihn steuerlich anerkennt. Bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als voll entgeltlich, und die Werbungskosten sind in voller Höhe absetzbar (§ 21 Abs. 2 EStG); liegt die Miete darunter bei mindestens 50 %, hängt der volle Abzug von einer positiven Totalüberschussprognose ab, darunter teilt das Finanzamt die Nutzung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil auf. Lassen Sie sich dazu von einem Steuerberater beraten, da die individuelle Steuersituation stark vom Einzelfall abhängt. Quelle: Finanzverwaltung NRW, Abschreibung für Vermietungsobjekte
  
  
• Mietpreisgestaltung
  Legen Sie einen angemessenen Mietpreis fest, der Ihre Kosten deckt und gleichzeitig attraktiv für Mieter ist. Berücksichtigen Sie Faktoren wie Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung sowie ortsübliche Mietpreise. Sie können den Mietpreis im Laufe der Zeit moderat anpassen.
  
  
• Mietverträge
  Schließen Sie rechtssichere Mietverträge ab, die die Pflichten von Vermieter und Mieter klar regeln. Lassen Sie sich gegebenenfalls von einem Anwalt beraten, um spätere Komplikationen zu vermeiden.
  
  
• Instandhaltung
  Als Vermieter sind Sie für Reparaturen, Instandhaltung und Renovierungen der Einliegerwohnung zuständig. Stellen Sie einen angemessenen Instandhaltungsfonds bereit und planen Sie regelmäßige Kontrollen, um den Zustand der Wohnung zu überprüfen.

Die Vermietung einer Einliegerwohnung kann eine hervorragende Möglichkeit sein, Ihr Bauprojekt zu finanzieren. Mit guter Planung und den richtigen Entscheidungen können Sie von den Einnahmen dauerhaft profitieren.

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Ein Haus mit Einliegerwohnung kostet mehr als dieselbe Hauptwohnung allein, weil eine zweite, vollständig ausgestattete Einheit mit eigener Küche und eigenem Bad dazukommt. Die günstigsten Angebote dieser Liste beginnen bei 155.999 €, je nach Angebot als Ausbauhaus oder schlüsselfertig. Wie viel es am Ende wird, hängt vor allem von der Größe der Einliegerwohnung ab, davon, ob sie als eigener Anbau mit eigenem Baukörper entsteht oder als integrierte Einheit im Dachgeschoss oder Kellergeschoss der Hauptwohnung, und davon, ob ein separater Eingang und eigene Haustechnik wie Heizkreis oder Zähler eingeplant werden. Je mehr die Einliegerwohnung baulich von der Hauptwohnung getrennt ist, desto höher die Kosten, aber desto einfacher später die Vermietung.

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Am häufigsten entsteht die Einliegerwohnung im Dachgeschoss, im Kellergeschoss oder als seitlicher Anbau neben der Hauptwohnung. Im Dachgeschoss braucht sie eine eigene Treppe oder einen eigenen Zugang, damit die Einheit wirklich getrennt nutzbar ist. Im Kellergeschoss sind ausreichende Deckenhöhe und genügend Fensterfläche für Tageslicht die entscheidenden Kriterien, ohne die eine Wohnnutzung baurechtlich oft nicht zulässig ist. Der Anbau mit eigenem Eingang ist baulich am aufwendigsten, weil dafür ein zusätzliches Baugerüst und ein eigenes Dach nötig sind, bietet aber die klarste Trennung der beiden Wohneinheiten.

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Neben den Großeltern nutzen auch erwachsene Kinder, die vorübergehend zurückziehen, oder Eigentümer, die dort Büroräume oder ein eigenes Studio für die selbstständige Arbeit einrichten, die zusätzliche Einheit. Ebenso häufig wird sie dauerhaft als Kapitalanlage vermietet, um die Finanzierung des Hauses zu unterstützen. Weil sich die Lebensphasen einer Familie über die Jahre ändern, lohnt es sich, die Einliegerwohnung von Anfang an so zu planen, dass sie zwischen Homeoffice, Gästezimmer, vermieteter Einheit und einem zweiten Zuhause für Angehörige wechseln kann.

Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.