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Der Fertighaus Bauvertrag - Kontrolle ist besser
Beispielhaus

Fertighaus Bauvertrag: Kontrolle ist besser

Im Normalfall baut man im Leben nur einmal. Wer sich dabei an bestimmte Punkte hält, kann sich viel Ärger ersparen. Bevor es losgeht, wird in der Regel ein Bauvertrag abgeschlossen. Dabei handelt es sich um äußerst komplexe Unterlagen, die Laien oftmals kaum durchschauen. Da gibt es etwa die reinen VOB-Verträge (basierend auf der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen), die BGB-Verträge (basierend auf dem Werkvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch) und Verträge die sowohl die VOB-Regeln als auch die BGB-Vorschriften berücksichtigen.

 

Diese Punkte gehören in einen Bauvertrag

Kaum ein Bauherr kennt sich mit dem Thema Bauvertrag für Fertighäuser wirklich aus. Es fehlen Kenntnisse über rechtliche und technische Anforderungen, die das Bauwerk erfüllen soll. Auch kann niemand richtig einschätzen, ob die enthaltenen Regelungen wahrheitsgemäß und fair sind. Die Folge von einseitig und unvollständig gestalteten Bauverträgen sind nicht selten unfertige Häuser oder mit Verlust verkaufte Immobilien. Die Kunden, die sich auf ihr neues Zuhause gefreut hatten, stehen vor einem großen Nichts.

 

Im Allgemeinen besteht ein Bauvertrag aus folgenden Bestandteilen:

- Allgemeine Geschäftsbedingungen des Anbieters

- Bau-, Kauf- und Liefervereinbarung mit ausgehandelten Zusatzvereinbarungen

- Leistungs- und Baubeschreibung

- Protokoll, das die Sonderwünsche des Kunden beinhaltet

- technische Merkblätter

 

Mündliche Absprachen sollten immer schriftlich aufgenommen und in den Vertrag integriert werden. Der Vertrag ist so übersichtlich zu gestalten, dass auch der Kunde alle Inhalte nachvollziehen kann. Bei der Verwendung von Standardformularen mit den zahlreichen Anlagen kann es zu Widersprüchen in den Vertragsklauseln kommen. Hier ist Vorsicht geboten.

 

Bauvertrag prüfen lassen

Zwar muss der Bauvertrag für ein Fertighaus, der häufig vom Anbieter vorformuliert ist, nicht notariell beglaubigt werden. Es ist jedoch ratsam, ihn vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Fachmann (Rechtsanwalt, Architekt), Vereinen (z. B. Bauherren-Schutzbund), den Verbraucherzentralen der Bundesländer, den Technischen Überwachungsvereinen (TÜV) oder der DEKRA überprüfen zu lassen. Die Überprüfungskosten, die dabei entstehen, lohnen sich im Nachhinein.

 

Übersicht Leistungen und Kosten

Zwischen 30 und 700 Euro liegen die Kosten für Beratungs- und Prüfungsleistungen im Baubereich. Einige Organisationen bieten lediglich Beratungsleistungen an, andere übernehmen nur die Prüfung von Bauverträgen, wiederum andere erstellen Komplettangebote. Die Kosten können in den Bundesländern unterschiedlich hoch ausfallen. Und auch die Preise der einzelnen Organisationen variieren stark.

 

Die Stiftung Warentest hat hierfür eine Übersicht der Angebote und Kosten bereitgestellt (Stand: Mai 2012).

 

Unterlagen zum Bauvertrag

Des Weiteren sollte sich der Kunde vor Baubeginn verschiedene Unterlagen von dem Unternehmen aushändigen lassen. Auch hier kommt es vor, dass diese ansonsten erst bei Fertigstellung oder niemals ausgehändigt werden.

 

Zu den wichtigen Dokumenten gehören:

- Bauantragspläne und Schnitte

- Bodengutachten

- Statik

- Entwässerungsantrag

- Details und Ausführungspläne

- Energiebedarfsausweis gemäß § 13 EnEV

- Wärmeschutznachweis gemäß EnEV

- Baugenehmigung

- Berechnung der Wohnfläche und des umbauten Raumes

 

Es sollte darüber hinaus vereinbart werden, dass bei der Abnahme oder bei Zweifeln ein unabhängiger Bauberater hinzugezogen wird.

 

Fallen im Bauvertrag

Einige Bauverträge enthalten zwar den zuvor festgelegten Preis, in der Leistungs- und Baubeschreibung fehlen jedoch einige Leistungen, die für die gewünschte Erbauung des Hauses erforderlich ist. Übersieht der Bauherr dies, kann der Vertragspartner später möglicherweise eine höhere Vergütung für zusätzliche Leistungen fordern und sich dabei  auf den Bauvertrag beziehen. In der Praxis kommen derartige, unvollständige Verträge recht häufig vor. Es gibt sogar Bauunternehmen, die diese „Masche“ gezielt anwenden, um mit vermeintlich günstigen Fest-, Pauschal- oder Gesamtpreisen Kunden zu gewinnen. Im Nachhinein zahlen die Kunden aber fast immer deutlich mehr.

 

Hinweis 1
In einigen Bauverträgen (rund 2/3) fehlen bedeutsame Planungsleistungen wie Baugrundüberprüfungen, Berechnungen des Wärmebedarfs oder statische Kalkulationen. Fast in jedem zweiten Bauvertrag enthält keine Bauleistungen wie Dachdämmung, Anschluss an das Kanalnetz. Fehlende oder zu kurze Leistungs- und Baubeschreibungen sind deshalb immer ein Warnsignal, dass etwas mit dem Vertrag nicht stimmt.

 

Bei anderen Bauverträgen werden wiederum die verschiedensten Regelungen zum Thema Vergütung getroffen, etwa, was die Handwerker oder das Bauunternehmen erhalten und wann gezahlt werden muss. Darüber hinaus gibt es Regelungen zu den Bauterminen und der Verbindlichkeit, zur Schadenshaftung, zum Thema der Baumängel-Gewährleistung, zu Sicherheitsleistungen sowie der Risiken-Aufteilung für Eventualitäten, die nach Vertragsabschluss auftreten können.

 

Hinweis 2
Einige Bauunternehmen erstellen Zahlungspläne, die für ihre Kunden sehr nachteilig ausfallen können. Sie sagen zum Beispiel aus, dass der Bauherr zuerst Zahlungen leistet und dann die Bauleistungen erbracht werden. Geht die Firma dann vor der Fertigstellung des Hauses Pleite, kann der Kunde viel Geld verlieren. Auch dann, wenn sich herausstellt, dass Pfusch am Bau betrieben wurde. Bei fast jedem zweitem Vertrag fehlen darüber hinaus klare Regelungen zu Baubeginn und Beendigung des Bauvorhabens.

 

Warum Vertrauen gut, Kontrolle aber immer besser ist

Bezug nehmend auf das zuvor Gesagte, sollte es sich eigentlich von selbst verstehen. Dennoch sei an dieser Stelle noch einmal darauf hingewiesen, dass ein Bauvertrag niemals schon nach dem ersten oder zweiten Gespräch mit dem Bauunternehmen unterzeichnet werden sollte. Erst wenn alle erforderlichen Fakten geklärt wurden, sollte die Unterschrift geleistet werden.

 

Nach folgendem Modell sollte das Vorhaben ablaufen:

Schritte

Inhalte

Erstberatung

Listenpreise, Möglichkeiten

Hausbau/ Grundstück

Grundstückssuche, Gestaltung des Hauses, Details

Finanzielle Planung

Preise, Honorare

Vertrag

Vertragsbedingungen, Bauabwicklung, Fertigstellung

 

Ein seriöses Bauunternehmen verlangt keine vorzeitige Unterschrift unter einem Bauvertrag, der noch nicht zu 100 Prozent abgeklärt wurde. Verlangt ein Unternehmen dies, so will es sich in der Regel den erstrebten Erlös sichern und dafür sorgen, dass der Kunde nicht wieder abspringt und den Vertrag möglicherweise mit einem Konkurrenten abschließt. Nicht selten wird die vorzeitige Unterschrift mit der Begründung verlangt, dass sie für das Finanzamt benötigt wird. Natürlich sei sie zunächst völlig unverbindlich. Kommt der Vertrag dann nicht zustande, würde sie ja ihre Gültigkeit verlieren. Wer auf derartige Versprechen eingeht, muss damit rechnen, dass er später einen hohen Geldbetrag als Schadenersatz an das „Schwarze Schaf“ zahlen muss. Deshalb sollte ein Vertrag erst dann unterschrieben werden, wenn alles geklärt ist und der Bauherr sich sicher ist, dass er den Bauvertrag auch wirklich abschließen möchte.

 

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