Beim Kauf oder der Miete einer Immobilie spielt die Wohnfläche eine zentrale Rolle. Doch was zählt wirklich alles zur Wohnfläche? Ein häufig diskutiertes Thema ist die Einbeziehung von Fluren und Treppenhäusern in die Wohnflächenberechnung. In diesem Artikel klären wir auf, welche Bereiche tatsächlich zur Wohnfläche gehören und welche nicht.
Was ist Wohnfläche?
Die Wohnfläche bezieht sich auf die Summe der Nutzflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Entscheidend dabei ist, dass diese Flächen wohnlich genutzt werden können. Die Definition und Berechnung der Wohnfläche wird in Deutschland durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt.
Zählt der Flur zur Wohnfläche?
Ja, der Flur innerhalb einer Wohnung zählt zur Wohnfläche. Er ist Teil des privaten Wohnraums und wird in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen. Dies gilt auch für Dielen oder Eingangsbereiche innerhalb der Wohnung.
Und das Treppenhaus?
Das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses zählt in der Regel nicht zur Wohnfläche der einzelnen Wohnungen. Es gilt als Gemeinschaftsfläche, die von allen Bewohnern des Hauses genutzt wird. In einem Einfamilienhaus gehört das Treppenhaus dagegen ausschließlich zur Wohnung. Die Treppe selbst wird nach der Wohnflächenverordnung trotzdem nicht mitgerechnet: Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze bleiben bei der Ermittlung der Grundfläche außer Betracht (§ 3 Abs. 3 WoFlV). Flur- und Dielenflächen vor, neben und zwischen den Treppenläufen zählen dagegen mit.
Bereiche, die zur Wohnfläche gehören
- Wohn- und Schlafräume: Alle Zimmer, die als Wohn- oder Schlafraum genutzt werden.
- Küche und Bad: Auch wenn sie keine "Wohnräume" im engeren Sinne sind, gehören sie zur Wohnfläche.
- Flure innerhalb der Wohnung: Wie bereits erwähnt, zählen diese zur Wohnfläche.
- Wintergärten, Balkone, Loggien, Terrassen: Diese zählen anteilig zur Wohnfläche. Nach der WoFlV werden sie in der Regel zu einem Viertel oder zur Hälfte angerechnet.
- Abstellräume und ähnliche Nebenräume: Sofern sie sich innerhalb der Wohnung befinden.
Bereiche, die nicht zur Wohnfläche gehören
- Treppenhaus in Mehrfamilienhäusern: Da es sich um eine Gemeinschaftsfläche handelt.
- Keller, Speicher, Waschküche, Heizungsraum: Diese Räume zählen, auch wenn sie zur Wohnung gehören, in der Regel nicht zur Wohnfläche, da sie nicht als Wohnraum gelten.
- Garagen, Stellplätze: Auch diese zählen nicht zur Wohnfläche.
- Geschäftsräume: Räume, die nicht für Wohnzwecke genutzt werden, sind ausgeschlossen.
Besonderheiten und Ausnahmen
- Dachschrägen: Bei Räumen mit Dachschrägen wird die Fläche unterhalb einer bestimmten Höhe (in der Regel unter 1 oder 2 Metern) nur anteilig oder gar nicht angerechnet.
- Nicht ausgebauter Dachboden: Sofern er nicht zu Wohnzwecken ausgebaut ist, zählt er nicht zur Wohnfläche.
- Terrassen und Balkone: Die Anrechnung dieser Flächen kann variieren. Es ist wichtig, sich hierbei an die Regelungen der WoFlV zu halten oder die Details im Mietvertrag zu prüfen.
Die Wohnflächenberechnung kann komplex sein, und es gibt viele Details zu beachten. Flure innerhalb einer Wohnung zählen zur Wohnfläche, Treppenhäuser in Mehrfamilienhäusern jedoch nicht. Für eine genaue Berechnung der Wohnfläche ist es wichtig, die Vorgaben der Wohnflächenverordnung sowie individuelle Vertragsbedingungen zu beachten. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über das, was zur Wohnfläche zählt und was nicht, und hilft Ihnen, ein klares Bild von der tatsächlichen Größe Ihrer Wohnfläche zu bekommen.
Wohnflächenberechnung: Treppenhaus, Flur und Treppe im Einfamilienhaus
Bei der Wohnflächenberechnung im Einfamilienhaus sorgt das Treppenhaus am häufigsten für Fragen, weil es sich über mehrere Geschosse erstreckt. Nach der Wohnflächenverordnung gilt: Der Flur, die Diele und der Podestbereich, der wie ein Flur genutzt wird, gehören zur Wohnfläche, sofern die lichte Raumhöhe stimmt. Die Treppe selbst und ihre Treppenabsätze bleiben außen vor, wenn sie mehr als drei Steigungen hat. Eine kurze Stufe mit zwei oder drei Steigungen, etwa zwischen zwei Ebenen im Wohnzimmer, zählt dagegen mit.
Wichtig ist außerdem die Raumhöhe. § 4 WoFlV rechnet Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe voll an, Flächen mit mindestens 1 m und weniger als 2 m zur Hälfte und Flächen unter 1 m gar nicht. Das betrifft im Treppenhaus vor allem Flure unter Dachschrägen im Dachgeschoss. Wie eine Fläche unter einem Treppenlauf zu behandeln ist, hängt vom konkreten Grundriss ab und sollte im Zweifel ein Architekt oder Sachverständiger beurteilen.
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Wirkung: Ein Einfamilienhaus hat im Erdgeschoss einen Flur von 10 m², davon belegt die Treppe ins Obergeschoss 4 m². Nach WoFlV zählen hier 6 m² Flur zur Wohnfläche, die 4 m² Treppe nicht. Im Obergeschoss liegt ein Flur von 8 m² mit voller Raumhöhe, er zählt voll. Der Treppenausschnitt in der Decke ist ohnehin keine Bodenfläche. Ein Teil der Verkehrsfläche eines Hauses fällt also bei der Wohnflächenberechnung heraus, obwohl er gebaut und bezahlt wird.
Wohnfläche nach WoFlV oder Fläche nach DIN 277?
Die Wohnflächenverordnung ist nach ihrem § 1 anzuwenden, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird. In der Praxis wird sie darüber hinaus oft für Mietverträge, Kaufverträge und Exposés verwendet, verpflichtend ist das aber nicht in jedem Fall. Architekten und Planer arbeiten häufig mit der DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“. Diese Norm ist eine andere Methode und kennt den Begriff Wohnfläche nicht.
Die DIN 277 teilt die Netto-Raumfläche eines Gebäudes in drei Gruppen: Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche. Zur Verkehrsfläche gehören Flure, Treppen, Treppenhäuser und Rampen, zur Technikfläche etwa der Heizungsraum. Die Norm zählt diese Flächen vollständig, allerdings getrennt voneinander. Deshalb kann eine Flächenangabe nach DIN 277 für dasselbe Haus deutlich größer ausfallen als die Wohnfläche nach WoFlV.
Für Sie als Bauherr oder Käufer heißt das: Prüfen Sie in Bauvertrag, Baubeschreibung oder Exposé, nach welcher Methode die Fläche angegeben ist. Steht dort nur „Wohn-/Nutzfläche“ ohne Methode, fragen Sie nach. Nur so lassen sich Angebote verschiedener Anbieter und der Preis je Quadratmeter sinnvoll vergleichen.
Was nach WoFlV sonst noch zählt und was nicht
Die WoFlV nennt in § 2 Abs. 3 ausdrücklich Räume, die nicht zur Wohnfläche gehören. Dazu zählen Zubehörräume wie Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ebenfalls ausgenommen sind Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen, sowie Geschäftsräume.
Besonders geregelt sind außerdem einige Flächen, die zwar zur Wohnung gehören, aber nicht voll angerechnet werden. Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume zählen nach § 4 WoFlV zur Hälfte. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens jedoch zur Hälfte.
Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.
Häufige Fragen zur Wohnfläche im Einfamilienhaus
Was zählt bei einem Haus alles zur Wohnfläche?
Zur Wohnfläche eines Hauses zählen alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören und zum Wohnen genutzt werden können: Wohn- und Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, WC, Flure und Dielen sowie Abstellräume innerhalb der Wohnung. Wintergärten, Balkone und Terrassen zählen nach der Wohnflächenverordnung anteilig. Flächen unter Dachschrägen werden je nach lichter Höhe voll, zur Hälfte oder gar nicht angerechnet. Nicht dazu gehören Keller, Heizungsraum, Garage und nicht ausgebaute Dachböden.
Ist ein Flur gleich Wohnfläche?
Ja, ein Flur innerhalb der Wohnung oder des Hauses zählt zur Wohnfläche, genauso wie eine Diele oder ein Eingangsbereich. Er wird nach denselben Regeln angerechnet wie ein Zimmer: bei mindestens 2 m lichter Höhe voll, zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte. Nicht mitgerechnet wird die Fläche einer Treppe mit mehr als drei Steigungen, die im Flur liegt. Ein Flur im gemeinsamen Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses gehört dagegen nicht zur Wohnfläche der einzelnen Wohnungen.
Zählen Treppen zur Wohnfläche?
Treppen mit mehr als drei Steigungen zählen nach § 3 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche, ebenso ihre Treppenabsätze. Das gilt auch im Einfamilienhaus, in dem die Treppe nur von den Bewohnern genutzt wird. Kurze Treppen mit höchstens drei Steigungen werden dagegen mitgerechnet. Nach DIN 277 gehören Treppen zur Verkehrsfläche und damit zur Netto-Raumfläche. Welche Zahl in Ihren Unterlagen steht, hängt also von der verwendeten Methode ab.
Was gehört zur Nutzfläche eines Einfamilienhauses?
Im alltäglichen Sprachgebrauch meint Nutzfläche die Flächen, die genutzt werden können, aber nicht zur Wohnfläche zählen: Kellerräume, Hauswirtschaftsraum im Keller, Heizungsraum, Dachboden, Garage und Abstellräume außerhalb der Wohnung. Die DIN 277 verwendet den Begriff Nutzungsfläche anders: Dort gehören auch die Wohnräume dazu, getrennt von Technikfläche und Verkehrsfläche. Achten Sie in Exposés und Baubeschreibungen deshalb darauf, welche Definition gemeint ist.
Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
Nicht zur Wohnfläche zählen nach § 2 Abs. 3 WoFlV Zubehörräume wie Kellerräume, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen, außerdem Abstellräume außerhalb der Wohnung, Geschäftsräume und Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen. Ein ausgebauter Hobbykeller wird damit in der Regel nicht zur Wohnfläche, auch wenn er wohnlich eingerichtet ist. Ob ein Kellerraum als Aufenthaltsraum zulässig ist, regelt die Landesbauordnung. Zur Raumhöhe in Wohnräumen lesen Sie mehr im Ratgeber Deckenhöhe im Wohnraum.