Das Zweifamilienhaus: Eine flexible Wohnlösung für verschiedene Bedürfnisse
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In der heutigen Zeit suchen immer mehr Menschen nach Wohnlösungen, die ihren individuellen Bedürfnissen gerecht werden. Eine Möglichkeit, diesen Anforderungen gerecht zu werden, ist der Bau eines Zwei-Familienhauses. Doch was genau ist ein Zweifamilienhaus? Wie unterscheidet es sich von einem Doppelhaus und einem Haus mit Einliegerwohnung? In diesem Artikel werden wir die Unterschiede zwischen diesen drei Arten von Wohnhäusern aufzeigen und die Vorteile eines Zwei-Familienhauses hervorheben.
Was ist ein Zweifamilienhaus?
Ein Zweifamilienhaus ist ein Wohngebäude, das zwei separate Wohneinheiten beherbergt. Im Gegensatz zu einem Doppelhaus, bei dem zwei Haushälften nebeneinander stehen, sind die Wohneinheiten in einem Zwei-Familienhaus entweder horizontal oder vertikal voneinander getrennt. Jede Wohneinheit verfügt über einen eigenen Aufenthaltsraum zum Wohnen und Schlafen, eine Toilette, eine Waschgelegenheit und eine Kochecke. Die Wohneinheiten müssen baulich eindeutig voneinander getrennt sein und jeweils einen eigenen Zugang haben. Ein separater Hauseingang ist dafür nicht nötig: Ein eigener, abschließbarer Zugang vom gemeinsamen Treppenhaus oder Flur genügt. Was das Gesetz genau verlangt, steht im Abschnitt zur Definition weiter unten.
Unterschiede zwischen einem Zweifamilienhaus, einem Doppelhaus und einem Haus mit Einliegerwohnung
Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen einem Zweifamilienhaus, einem Doppelhaus und einem Haus mit Einliegerwohnung zu verstehen, um die richtige Wahl für Ihre individuellen Bedürfnisse zu treffen. Hier sind die wichtigsten Unterschiede:
Zweifamilienhaus
- Beherbergt zwei gleichwertige Wohneinheiten
- Horizontale oder vertikale Trennung der Wohneinheiten
- Jede Wohneinheit verfügt über einen eigenen Aufenthaltsraum, eine Toilette, eine Waschgelegenheit und eine Kochecke
Doppelhaus
- Besteht aus zwei Haushälften, die nebeneinander stehen
- Geteilte Kosten für Grundstück, Bauplanung, Erschließung und Genehmigung
- Jede Haushälfte hat eine eigene Außenwand
Haus mit Einliegerwohnung
- Besteht aus einer größeren Hauptwohnung und einer kleineren, untergeordneten Wohneinheit
- Einliegerwohnung kann sich im Erdgeschoss, Dachgeschoss oder Keller befinden
- Geteilte Kosten für Grundstück, Bauplanung, Erschließung und Genehmigung
Definition Zweifamilienhaus: Was ist rechtlich ein Zweifamilienhaus?
Rechtlich ist ein Zweifamilienhaus ein Wohngebäude mit genau zwei Wohnungen, das nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. So steht es wörtlich im Bewertungsgesetz, das für die Grundsteuer maßgeblich ist: „Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind“ (§ 249 Abs. 3 BewG). Die gleiche Einteilung verwendet das Gesetz in § 181 BewG für die Bewertung bei Erbschaft und Schenkung.
Eine allgemeine Definition Zweifamilienhaus für alle Rechtsgebiete gibt es nicht. Das Baurecht der Länder spricht meist nur von Wohngebäuden und Wohnungen, das Mietrecht von einem „Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen“ (§ 573a BGB). Entscheidend ist in allen Fällen dieselbe Frage: Enthält das Haus zwei vollwertige Wohnungen oder nur eine Wohnung mit zusätzlichen Räumen?
Wird ein Teil des Hauses für andere Zwecke genutzt, etwa als Büro, bleibt es laut § 249 Abs. 3 BewG trotzdem ein Zweifamilienhaus, solange diese Nutzung unter 50 Prozent der Wohn- oder Nutzfläche liegt und die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt.
Wann ist ein Haus ein Zweifamilienhaus?
Ein Haus ist ein Zweifamilienhaus, sobald es zwei Einheiten enthält, die jede für sich die Merkmale einer Wohnung erfüllen. Die Größe der beiden Wohnungen muss dafür nicht gleich sein. Auch ein Einfamilienhaus mit einer kleinen, aber abgeschlossenen Einliegerwohnung ist bei der Bewertung ein Zweifamilienhaus, wenn die Einliegerwohnung alle Merkmale einer Wohnung hat. Fehlt dagegen zum Beispiel die eigene Küche oder der eigene Zugang, bleibt es ein Einfamilienhaus mit zusätzlichen Räumen. Welche Merkmale das genau sind, erklärt der nächste Abschnitt.
Wohneinheiten: Wann eine zweite Einheit als Wohnung zählt
Der Begriff Wohneinheiten wird im Alltag oft ungenau verwendet. Das Bewertungsgesetz legt in § 249 Abs. 10 BewG fest, was eine Wohnung ist. Danach müssen alle der folgenden Punkte zutreffen:
- Mehrere Räume, die so beschaffen sind, dass darin ein selbständiger Haushalt geführt werden kann.
- Die Räume bilden eine baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit.
- Die Wohneinheit hat einen selbständigen Zugang.
- Küche, Bad oder Dusche und Toilette sind vorhanden.
- Die Wohnfläche soll mindestens 20 Quadratmeter betragen.
Zwei Wohneinheiten mit diesen Merkmalen unter einem Dach ergeben ein Zweifamilienhaus. Eine Kochnische im Gartenzimmer oder ein Gästezimmer mit eigenem Bad reichen dagegen nicht aus, weil die Abgeschlossenheit oder die vollständige Ausstattung fehlt.
Ähnlich, aber mit anderem Zweck, prüft die Baubehörde die Abgeschlossenheit, wenn ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll. Dafür stellt sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus (§ 7 Abs. 4 WEG). Wer plant, die beiden Wohnungen später getrennt zu verkaufen oder zu vererben, sollte diese Anforderungen schon beim Entwurf berücksichtigen. Wie die Aufteilung abläuft, steht auf unserer Seite zu Grundrissen im Zweifamilienhaus.
Definition Zweifamilienhaus beim Finanzamt: Grundsteuer und Einkommensteuer
Die Definition Zweifamilienhaus beim Finanzamt folgt dem Bewertungsgesetz. Bei der Grundsteuer ist das Zweifamilienhaus eine eigene Grundstücksart (§ 249 Abs. 1 BewG). Die Steuermesszahl ist für Ein- und Zweifamilienhäuser aber gleich: 0,31 Promille für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen (§ 15 Abs. 1 GrStG). Wie hoch die Grundsteuer am Ende ausfällt, hängt vor allem vom Modell Ihres Bundeslands ab. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen rechnen mit eigenen Landesmodellen, die übrigen Länder mit dem Bundesmodell (Quelle: Bundesfinanzministerium).
Bei der Einkommensteuer kommt es nicht auf die Bezeichnung des Hauses an, sondern auf die Nutzung jeder Wohnung. Bewohnen Sie beide Wohnungen selbst oder überlassen Sie eine davon unentgeltlich, gibt es keine Absetzungen. Vermieten Sie eine Wohnung, können Sie die anteiligen Kosten als Werbungskosten ansetzen, darunter die Abschreibung. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt sie jährlich 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist alternativ eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Voraussetzung ist, dass die Kosten den Wohnungen nachvollziehbar zugeordnet werden. Lassen Sie das vor Baubeginn mit Ihrer Steuerberatung klären.
Nachteile und typische Probleme im Zweifamilienhaus
Neben den Vorteilen, die weiter oben stehen, hat das Zweifamilienhaus auch Nachteile, die Sie vor der Entscheidung kennen sollten:
- Abstimmung: Dach, Fassade, Heizung und Garten gehören oft beiden Parteien. Jede Reparatur und jede Modernisierung muss abgesprochen werden.
- Lärm: Die Decke oder Wand zwischen den Wohnungen ist die häufigste Quelle für Streit. Planen Sie den Schallschutz von Anfang an, Hinweise dazu finden Sie im Beitrag zum Schallschutz im Zweifamilienhaus.
- Kosten: Zwei vollständige Wohnungen bedeuten zwei Küchen, zwei Bäder und meist getrennte Zähler. Das Haus wird dadurch teurer als ein gleich großes Einfamilienhaus.
- Weiterverkauf: Probleme entstehen oft erst beim Verkauf oder bei einer Erbschaft, wenn nur eine der beiden Wohnungen abgegeben werden soll und das Haus nicht aufgeteilt ist.
- Vermietung: Wer an Fremde vermietet, wird Vermieter mit allen Pflichten. Die Erleichterung bei der Kündigung nach § 573a BGB gilt nur, wenn Sie selbst im Haus wohnen, und sie verlängert die Kündigungsfrist um drei Monate.
Finanzierung, Ausstattung und Aufgaben richtig verteilen
Bei der Finanzierung eines Zweifamilienhauses sollten Sie früh entscheiden, wem welcher Teil gehört. Bauen zwei Parteien gemeinsam, braucht jede Seite eine eigene Finanzierung oder eine klare Regelung, wer für welchen Anteil haftet. Soll eine Wohnung vermietet werden, lohnt sich eine getrennte Darlehensaufteilung, damit die Schuldzinsen der vermieteten Wohnung zugeordnet werden können.
Bei der Ausstattung gilt: Jede Wohnung braucht Küche, Bad und Toilette, sonst zählt sie nicht als eigene Wohnung. Sinnvoll sind außerdem getrennte Zähler für Strom und Wasser sowie Wärmemengenzähler, wenn beide Wohnungen an einer gemeinsamen Heizung hängen. Welche Heizung sich eignet, erklärt der Beitrag Heizung für das Zweifamilienhaus.
Halten Sie schriftlich fest, wer welche Aufgabe übernimmt: Winterdienst, Gartenpflege, Reinigung von Treppenhaus und Keller, Abrechnung der gemeinsamen Kosten. Diese Absprachen verhindern viele Konflikte, bevor sie entstehen.
Diese Angaben sind eine allgemeine Einordnung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor Vertragsschluss von einem Anwalt, Notar oder einer Verbraucherzentrale prüfen.
Häufige Fragen zur Definition Zweifamilienhaus
Ist ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ein Zweifamilienhaus?
Bei Grundsteuer und Bewertung ja, wenn die Einliegerwohnung alle Merkmale einer Wohnung nach § 249 Abs. 10 BewG erfüllt: abgeschlossen, eigener Zugang, Küche, Bad, Toilette und in der Regel mindestens 20 Quadratmeter. Im Sprachgebrauch und in Hausangeboten heißt das Haus trotzdem oft weiter Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Den Unterschied beschreibt unser Beitrag Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ausführlich.
Ist ein Doppelhaus ein Zweifamilienhaus?
In der Regel nicht. Ein Doppelhaus besteht aus zwei Haushälften, die an einer gemeinsamen Wand aneinandergebaut sind. Meist steht jede Hälfte auf einem eigenen Grundstück und ist damit ein eigenes Einfamilienhaus. Wer ein Doppelhaus bauen möchte, findet dort Häuser mit Grundriss. Nur wenn beide Hälften auf einem ungeteilten Grundstück stehen und einem Eigentümer gehören, kann das Gebäude insgesamt als Zweifamilienhaus bewertet werden.
Wie viele Wohnungen darf ein Zweifamilienhaus haben?
Genau zwei. Enthält ein Wohngebäude mehr als zwei Wohnungen, ist es bei der Bewertung kein Zweifamilienhaus mehr, sondern in der Regel ein Mietwohngrundstück (§ 249 Abs. 4 BewG: mehr als 80 Prozent der Fläche dienen Wohnzwecken). Das gilt auch dann, wenn die dritte Einheit nur eine kleine Einliegerwohnung ist. Planen Sie deshalb genau, ob eine zusätzliche Einheit wirklich eine eigene Wohnung werden soll oder als Teil einer der beiden Wohnungen bleibt.
Vorteile eines Zweifamilienhauses
Ein Zweifamilienhaus bietet zahlreiche Vorteile, die es zu einer attraktiven Wohnoption machen. Hier sind einige der wichtigsten Vorteile:
Flexibilität der Nutzung
Ein Zweifamilienhaus ermöglicht es den Bewohnern, die Räumlichkeiten flexibel zu nutzen. Ob es darum geht, die Großeltern unterzubringen, die eigenen Kinder später einziehen zu lassen oder eine Einheit zu vermieten, ein Zwei-Familienhaus bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten.
Gemeinschaftliches Wohnen
Ein Zweifamilienhaus bietet die Möglichkeit, mit anderen Familien oder Freunden Tür an Tür zu leben. Dies ermöglicht eine enge Gemeinschaft, in der man sich gegenseitig unterstützen und gemeinsame Aktivitäten genießen kann.
Kostenersparnis
Der Bau eines Zweifamilienhauses kann zu erheblichen Kostenersparnissen führen. Durch die gemeinsame Nutzung von Grundstück, Bauplanung und Erschließung können die Kosten pro Wohneinheit reduziert werden. Zudem können die Betriebskosten für die Heizung durch die gemeinsame Nutzung weiter gesenkt werden.
Mehr Privatsphäre als im Mehrfamilienhaus
Im Vergleich zu einem Mehrfamilienhaus bietet ein Zweifamilienhaus mehr Privatsphäre. Jede Wohneinheit verfügt über separate Eingänge und ist baulich von der anderen Einheit getrennt. Dadurch wird ein höheres Maß an Privatsphäre gewährleistet.
Fördermöglichkeiten
Für den Bau eines Zweifamilienhauses können verschiedene Fördermöglichkeiten in Anspruch genommen werden. Je nach Region und Förderprogramm können finanzielle Unterstützungen für den Bau und die energetische Sanierung von Zwei-Familienhäusern beantragt werden.
Fazit
Ein Zweifamilienhaus bietet eine flexible und vielseitige Wohnlösung für verschiedene Bedürfnisse. Es ermöglicht die gemeinsame Nutzung von Grundstück und Kosten, bietet mehr Privatsphäre als ein Mehrfamilienhaus und ermöglicht eine enge Gemeinschaft mit anderen Familien oder Freunden. Durch die Nutzung von Fördermöglichkeiten kann der Bau eines Zwei-Familienhauses finanziell attraktiv sein. Bevor Sie sich jedoch für den Bau eines Zwei-Familienhauses entscheiden, sollten Sie sich gründlich über die rechtlichen Bestimmungen und die spezifischen Anforderungen informieren. Mit der richtigen Planung und Umsetzung kann ein Zwei-Familienhaus zu einem idealen Lebensraum für mehrere Parteien werden.