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Baunebenkosten berechnen

Baunebenkosten berechnen beim Hausbau

Baunebenkosten und Baukosten werden von vielen Bauherren beim Hausbau kräftig unterschätzt

Baunebenkosten berechnenViele Interessenten für ein modernes Eigenheim gehen allein schon deshalb ein erhebliches Risiko beim Hausbau ein, weil sie bei ihrer Baukosten -Planung des Hausbau lediglich den Preis für das Baugrundstück und die Kosten für den Hausbau berücksichtigen. Das ist ein fataler Fehler in der Planung des Hausbau, denn in aller Regel betragen die zusätzlich aufzubringenden Baunebenkosten bis zu zwanzig Prozent der kalkulierten Baukosten. Wie hoch die Baunebenkosten konkret ausfallen, hängt von sehr vielen individuellen Faktoren des Hausbau wie beispielsweise dem Grunderwerbssteuersatz der Kommune, der Makler Kosten und der Art des Erwerbs bzw. Hausbau ab. Um die Baunebenkosten zu berechnen, bieten wir interessierten Bauherren einen Baukostenrechner an.

Das Bodengutachten und die zu kalkulierenden Baunebenkosten und Kosten für den Hausbau

Ob ein Grundstück überhaupt für einen Hausbau geeignet ist, kann häufig nur durch ein Bodengutachten herausgefunden werden. Dabei ermitteln die Experten einerseits die Art und Stabilität des Bodens, was vom Architekten bei der Planung der Fundamente und der Bodenplatte des künftigen Hauses mit berücksichtigt werden muss. Außerdem kann durch ein Bodengutachten geprüft werden, ob im Boden Altlasten vorhanden sind, von denen eine Gesundheitsgefährdung für die späteren Nutzer ausgehen könnte. Liegt ein solches Gutachten für ein ins Auge gefasstes Grundstück noch nicht vor, sollte es unbedingt noch vor dem Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt werden. Die Beseitigung von Altlasten kann im Einzelfall einen enormen Kosten Aufwand im Rahmen der Baukosten verursachen. Instabile Böden können die Möglichkeit einer Bebauung komplett verhindern oder zumindest erheblich einschränken. So könnten sich die Baunebenkosten für ein Bodengutachten in minimaler Ausführung zusammensetzen:

 

Art der Kosten /Leistung

Preis (gerundet)

Einrichtung der Ausrüstung, Durchführung von zwei Kleinbohrungen

200 Euro

Auswertung und Gutachten erstellen

170 Euro

zzgl. 19 Prozent Mehrwertsteuer

70 Euro

Gesamt Kosten

440 Euro

 

Die Kosten der Vermessung des Grundstücks für den Hausbau

Bevor ein Grundstück verkauft werden oder ein Bauantrag für ein Gebäude eingereicht werden kann, muss die genaue Größe und Lage ermittelt werden. Das muss durch zugelassene Experten erfolgen. Die Kosten, die für eine Grundstücksvermessung verlangt werden dürfen, sind in Gebührenordnungen geregelt, die für die einzelnen Bundesländer gültig sind. Danach umfassen die Kosten einerseits einen Stundensatz, dessen Höhe sich wiederum nach der Art der eingesetzten Fachkräfte unterscheidet. Nach der in Brandenburg gültigen BRAVORS darf ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur beispielsweise 45 Euro pro Stunde verlangen und für seine benötigten Hilfskräfte 25 Euro pro Stunde in Rechnung stellen. Außerdem müssen den Fachkräften die bei der Vermessung entstanden Kosten, wie beispielsweise Kosten für die Reise, erstattet werden. Deshalb können die nachfolgenden Werte nur als grobe Orientierung dienen.

 

Art der Kosten /Leistung

Preis (gerundet)

3-facher amtlicher Lageplan

900 Euro

objektbezogener Lageplan

240 Euro

Vermessungsunterlagen

225 Euro

Gebäudeeinmessung

605 Euro

Feinabsteckung

200 Euro

zzgl. 19 Prozent Mehrwertsteuer

412 Euro

Gesamt Kosten

2.582 Euro

 

Die üblichen Kosten für den Makler

Steht fest, dass ein Grundstück für den geplanten Hausbau geeignet ist, kann der Kaufvertrag abgeschlossen werden. Genau in diesem Moment wird dann auch die Provision für die erfolgreiche Tätigkeit des Maklers fällig. Sie ist auf der Basis der Paragrafen 652 ff. des BGB frei verhandelbar. Üblicherweise werden jedoch etwa fünf Prozent der Kaufsumme verlangt, wobei hier die Lage und die Nachfrage nach entsprechenden Grundstücken eine entscheidende Rolle spielen. Die Makler Kosten für ein Baugrundstück zum Preis von 30.000 Euro würde demnach 1.500 Euro zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen. In Deutschland ist es üblich, dass die Makler Kosten allein vom Käufer zu tragen ist. Abweichende individuelle Regelungen sind jedoch möglich.

 

Auch der Notar  und das Grundbuchamt kosten ordentlich Geld

Ein Immobilienkauf wird in Deutschland erst dann wirksam, wenn der Kaufvertrag durch  Notare beglaubigt wurde. Außerdem muss der Eigentümerwechsel im Grundbuch dokumentiert werden. In beiden Fällen fallen erhebliche Kosten (Baunebenkosten) an, die von den Bauherren ebenfalls zu tragen sind. Die Höhe dieser Kosten bzw. Baunebenkosten sind im Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare geregelt. Die genauen Werte, die sich immer auf dem gezahlten Preis für das Baugrundstück berechnen, sind der im Anhang 2 dieses Gesetzes enthaltenen Tabelle zu entnehmen, aus der sich folgende Kosten und Baunebenkosten ergeben:

 

Grundstückswert

Notar Kosten

10.000 Euro

241 Euro

25.000 Euro

371 Euro

50.000 Euro

546 Euro

80.000 Euro

786 Euro

125.000 Euro

1.146 Euro

  

Zu beachten ist, dass es sich auch hier um Nettopreise handelt, zu denen die derzeit (Stand Januar 2015) gesetzlich vorgeschriebene Mehrwertsteuer von 19 Prozent noch hinzugerechnet werden muss.

Die Kosten für die notwendigen Eintragungen beim Grundbuchamt berechnen sich seit August 2013 auf der Grundlage des gleichen Gesetzes, die Kosten sind jedoch deutlich niedriger als die Kosten für die Notardienstleistungen. So betragen die Kosten für die Eintragung, für den Kauf eines Grundstücks mit einem Wert von 20.000 Euro beispielsweise 72 Euro und für ein 50.000 Euro teures Grundstück 132 Euro. Dabei ist zu beachten, dass diese Kosten im Rahmen der Baunebenkosten eventuell mehrfach anfallen kann. Das wäre dann der Fall, wenn vor der endgültigen Umschreibung der Eigentümerdaten mit einem rechtskräftigen Kaufvertrag zur Sicherung der Rechte eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden soll. Sie wird häufig im Zusammenhang mit der Kreditfinanzierung beim Grundstückskauf notwendig. Hier sollte beachtet werden, dass für die Eintragung der Kreditbesicherung durch eine Hypothek oder Grundschuld weitere Kosten im Rahmen der Baunebenkosten fällig werden.

 

Kauf besiegelt – Nun wird die Grunderwerbsteuer im Hausbau fällig

Die Grunderwerbsteuer wird als prozentualer Betrag aus dem Kaufpreis für ein Grundstück errechnet. Hier besteht das Problem, dass die Steuer sich in den einzelnen Bundesländern sehr stark voneinander unterscheidet. Hier ein Überblick über die aktuell (Stand Januar 2015) gültigen Sätze:

 

Bundesland

Satz Grunderwerbssteuer

Letzte Erhöhung

Baden-Württemberg

5,0 Prozent

2011

Bayern

3,5 Prozent

keine

Berlin

6,0 Prozent

2014

Brandenburg

5,0 Prozent

2011

Bremen

5,0 Prozent

2014

Hamburg

4,5 Prozent

2009

Hessen

6,0 Prozent

2014

Mecklenburg-Vorpommern

5,0 Prozent

2012

Niedersachsen

5,0 Prozent

2014

Nordrhein-Westfalen

6,5 Prozent

2015

Rheinland-Pfalz

5,0 Prozent

2012

Saarland

6,5 Prozent

2015

Sachsen

3,5 Prozent

keine

Sachsen-Anhalt

5,0 Prozent

2012

Schleswig-Holstein

6,5 Prozent

2014

Thüringen

5,0 Prozent

2011

 

Wer also in Bayern ein Grundstück für den Hausbau zum Preis von 50.000 Euro kauft, wird mit 1.750 Euro bei der Grunderwerbssteuer belastet, während er für das gleiche Grundstück für den Hausbau im Saarland 3.250 Euro Grunderwerbssteuer als Baunebenkosten zahlen muss. 

 

Baunebenkosten und Baukosten  durch die Vorbereitung des Grundstücks

Nicht jedes Grundstück ist bereits so präpariert, dass mit dem Hausbau sofort losgelegt werden kann. Wer ein nicht erschlossenes Baugrundstück erwirbt, muss mit folgenden Baunebenkosten und Baukosten während des Hausbau rechnen:

  • Kosten der Stromzuführung
  • Kosten Anschluss ans Trinkwassernetz
  • Kosten Anschluss ans Abwassernetz
  • evtl.  Baunebenkosten Anschluss ans öffentliche Gasnetz
  •  Baunebenkosten Anschluss an das Telekommunikationsnetz

Hier ist eine konkrete Angabe der Kosten im Rahmen der Baunebenkosten/ Baukosten nicht möglich, da die Kosten im Rahmen der Baunebenkosten/ Baukosten  einerseits regional sehr stark schwanken und andererseits durch individuelle Faktoren des Hausbau, wie beispielsweise der Länge der notwendigen Leitungswege beeinflusst werden. Für die Wasser- und Abwasseranbindung sollten durchschnittlich Kosten von etwa 8.000 bis 10.000 Euro geplant werden. Bei Stromanschlüssen und Kommunikationsanschlüssen spielt außerdem die Art des Bodens eine Rolle. Je Meter Leitungsweg fallen hier bei unbefestigten Flächen Kosten/ Baunebenkosten von  rund 23 Euro an. Bei gepflastertem oder betoniertem Boden erhöhen sich die Kosten pro laufendem Meter zu verlegender Leitungen auf etwa 75 Euro.

Müssen größere Bäume samt Wurzel gerodet und entsorgt werden, sollten pro Baum Kosten um die 450 Euro beim Hausbau eingeplant werden. Handelt es sich um Zierbäume, die im Baumkataster der Grünflächenämter erfasst sind, ist noch dazu eine Fällgenehmigung erforderlich, für die Kosten im Rahmen der Baunebenkosten/ Baukosten von durchschnittlich 85 Euro erhoben werden. Verlangt das Grünflächenamt für die Fällgenehmigung eine Ersatzpflanzung, sollten Bauherren dafür pro Baum Kosten in Höhe von etwa 100 Euro einplanen.

 

Die Baugenehmigung für den Hausbau bei den Baunebenkosten/ Baukosten

Eine allgemein verbindliche Aussage zu den Kosten der Baugenehmigung ist nur insofern möglich, als vorsorglich um die 500 Euro für ein Eigenheim mit 100 Quadratmetern Wohnfläche und ohne jegliche Extras kalkuliert werden sollten. Der Grund dafür ist, dass die Gebührenordnungen von den Kommunen festgelegt werden und somit nicht bundesweit einheitlich als Baukosten  geregelt sind. Außerdem werden die als Baunebenkosten/ Baukosten zu planenden Kosten für die Baugenehmigung beispielsweise durch die Frage bestimmt, ob das Haus Extras, wie eine separate Garage, haben soll. Auch nehmen technische Aspekte wie die Nutzung einer Solaranlage oder der Wärmepumpentechnik Einfluss auf die Höhe der Kosten einer Baugenehmigung. Hinzu kommt, dass die Kosten anhand des umbauten Raums eines Gebäudes berechnet werden. Deshalb sind Bauherren hier gut beraten, wenn sie die zu tragenden Baunebenkosten und die Baukosten für den Hausbau etwas höher planen. 

 

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Architekten  und fachkundige Baubegleiter kosten ebenfalls Geld

Wer sein Haus nicht komplett von einem Bauträger als Massivhaus oder als Fertigteilhaus „von der Stange“ kauft, muss als Baunebenkosten/ Baukosten auch das Honorar für einen Architekten mit berücksichtigen. Diese Kosten sind frei verhandelbar und machen in Deutschland derzeit durchschnittlich zwischen zehn und 15 Prozent der Bausumme in den Bau Kosten  aus. Für den Hausbau, für dessen Bau ohne Baunebenkosten 150.000 Euro aufgewendet werden, bewegt sich das Architektenhonorar also zwischen 15.000 und 22.500 Euro.

Für die Baubegleitung durch einen Fachmann werden üblicherweise Stundenhonorare vereinbart. Hier kommen Bauherren am besten weg, wenn sie sich durch die Experten des Bauherrenschutzbundes betreuen lassen, bei dem allerdings zusätzlich eine Aufnahmegebühr und ein Jahresbeitrag anfallen, die zusammen knapp 200 Euro ausmachen. Für die dortigen Experten werden pro Stunde Kosten von 72 Euro fällig, wobei die Zeiten der An- und Abreise ebenfalls mit kosten. Wie hoch die Gesamt Kosten/ Baukosten und Baunebenkosten beim Hausbau  insgesamt ausfallen, kommt auf die Anzahl der notwendigen Besuche auf der Baustelle des Hausbau an.

 

Abnahmen von Anlagen und Statikern verursachen weitere Baunebenkosten ( Nebenkosten)

In den Bauordnungen einiger Bundesländer ist vorgeschrieben, dass ein bestellter Prüfstatiker Abnahmen von Teilen des Gebäudes und des kompletten Gebäudes vornehmen muss. Die Kosten für den Prüfstatiker belaufen sich bei einem klassischen Hausbau mit 100 Quadratmetern Wohnfläche auf rd. 1.500 und 2.500 Euro. Hier kommt es immer darauf an, welche Abnahmen durch den Prüfstatiker von den Landesbauordnungen konkret vorgeschrieben sind. 

Außerdem werden spezielle Abnahmen und Genehmigungen bei den technischen Anlagen eines Haubau fällig. So dürfen beispielsweise Kamine, Dauerbrandöfen oder Durchbrandöfen genau wie der Kessel der Heizungs- und Warmwasseranlage nur an Schornsteine angeschlossen werden, für die vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger eine Abnahme erfolgt und eine Anschlussgenehmigung erteilt wurde. Für derartige Einzelabnahmen werden in der Regel Kosten im Rahmen der Baunebenkosten/ Baukosten zwischen 75 und 150 Euro verlangt. Soll eine Solaranlage Strom ins öffentliche Netz einspeisen, ist ebenfalls eine besondere Abnahme notwendig, die wiederum Kosten verursacht.

 

Die Baunebenkosten/ Baukosten  bei einer Baufinanzierung

Kann ein Bauherr die Kosten für den Grundstückskauf und die Baukosten  für den Hausbau nicht allein aufbringen und benötigt eine Baufinanzierung, werden weitere Baunebenkosten fällig. Dabei müssen folgende Arten von Kosten im Rahmen der Baunebenkosten für den Hausbau berücksichtigt werden:

  • Kosten Abschlussgebühren für den Kreditvertrag
  • evtl. Makler Kosten für die Vermittlung des Kreditvertrags
  • Kosten für Wertgutachten
  • Kosten der Einrichtung von Sicherheiten

Eine genaue Angabe dieser Kosten im Rahmen der Baunebenkosten/ Baukosten im Hausbau als absoluter Wert in Euro ist nicht möglich, da individuelle Faktoren im Hausbau wie beispielsweise die Art der von der Bank geforderten Sicherheiten mit einfließen. Die Abtretung von Guthaben aus Kapital bildenden Versicherungen oder auf Sparkonten sowie die Eintragung von Bürgen in einen Kreditvertrag lassen sich üblicherweise ohne zusätzliche Baunebenkosten regeln. Anders ist die Lage bei der Eintragung von Hypotheken oder Grundschulden im Grundbuch. Dort wird bei der Kostenberechnung der Wert des zu Gunsten der Bank eingetragenen Rechts zugrunde gelegt.

 

Notwendig Versicherung als Baunebenkosten im Hausbau mit berücksichtigen

Wer als Bauherr kein unüberschaubares Risiko bei Hausbau eingehen möchte, kommt um den Abschluss einiger Versicherungen während des Hausbau nicht herum. Dabei ist zu beachten, dass bereits bei der Einrichtung von Baustellen für den Hausbau ganz besondere Gefahren entstehen und diese auch von einem noch unbebauten Grundstück ausgehen können. Der erste Schritt wäre deshalb der Abschluss einer Grundstückseigentümerhaftpflichtversicherung, die im Idealfall mit dem Tag des Eigentumsübergangs Gültigkeit erlangen sollte. Als weitere unverzichtbare Absicherung für den Hausbau kommen folgende Versicherungsarten in Frage:

  • Feuerversicherung (mit Übergang zur Wohngebäudeversicherung)
  • Bauherrenhaftpflichtversicherung für den Hausbau
  • Bauhelferversicherung für den Hausbau
  • Bauleistungsversicherung für den Hausbau
  • Rechtsschutzversicherung für den Hausbau
  • Unfall- und Lebensversicherung Bauherr

Wer als Bauherr seine Baufinanzierung nicht gefährden möchte, ist außerdem mit einer Restschuldversicherung und einer Berufsunfähigkeitsversicherung gut beraten. Auch hier können unterschiedliche Kosten im Rahmen der Baunebenkosten entstehen.

 

Sonstige Baunebenkosten und Kosten  im Hausbau mit berücksichtigen

Es gibt noch eine ganze Reihe weiterer Kosten im Rahmen der Baunebenkosten, die rund um einen Hausbau anfallen. Die Kosten bleiben in vielen Fällen bei der Kalkulation unberücksichtigt, was zu finanziellen Engpässen während der Bauphase des Hausbau führt, in der ohnehin eine Doppelbelastung durch die ersten Raten für den Baukredit und die noch zu zahlende Miete für eine Wohnung zu schultern ist. Diese sonstigen Baunebenkosten im Hausbau umfassen folgende Positionen:

  • Kosten Anfahrten des Bauherren zur Baustelle
  • Kosten Baustromversorgung (Miete plus Verbrauchskosten)
  • Kosten Versorgung der Bauhelfer
  • Kosten Unterkunft für Bauhelfer
  • Kosten Mietgebühren für Bautechnik
  • Kosten Mietgebühren für Transportfahrzeuge
  • Miet Kosten für Bauwagen und mobile Toiletten
  • Kosten der Absicherung der Baustelle im Hausbau
  • Einkommensausfälle durch unbezahlte Freistellungen
  • Kosten der Kommunikation mit ausführenden Unternehmen

 

Nach der Fertigstellung des Hausbau fallen weitere Baunebenkosten an

Ist das Haus dann endlich bezugsfertig, werden die künftigen Nutzer beispielsweise durch die Aufwendungen durch den Umzug mit weiteren Kosten im Rahmen der Baunebenkosten belastet. Bei kurzen Distanzen und vielen Helfern bietet sich die Miete von größeren Lieferwagen als günstigste Kosten Lösung an. Wird eine Umzugsspedition beauftragt, können je nach Volumen des Hausrats und Distanz des notwendigen Transportes noch einmal 2.000 bis 3.000 Euro auf der Liste der Kosten bzw. Baunebenkosten landen. Hinzu kommen die Kosten, die für die Vorbereitung des alten Domizils auf eine beanstandungsfreie Übergabe aufgewendet werden müssen.

Beim Einzug in das neue Haus müssen zahlreiche Ummeldungen vorgenommen werden, von denen ebenfalls viele gebührenpflichtig sind und wieder Kosten verursachen. Die Änderung der Daten im Ausweis ist frei von Kosten. Wechselt das KFZ in einen neuen Zulassungsbezirk, werden bei der Ummeldung Kosten und auch die Aufwendungen für die Anfertigung neuer Kennzeichen fällig. Für den Umzug des TV-Kabelanschlusses sowie der Telekommunikationsanschlüsse werden gleichfalls Kosten  erhoben. Hinzu kommen die Kosten für das Porto, was für die Mitteilung der Adressenänderung an sämtliche Vertragspartner aufgewendet werden muss. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, plant für all diese Ummeldungen zusammen vorsichtshalber etwa 300 Euro als Kosten ein.

 

Achtung: Baunebenkosten müssen als Eigenkapital im Kosten Plan vorhanden sein

Fakt ist, dass die Baunebenkosten von den Banken üblicherweise nicht mit finanziert werden. Die einzige Ausnahme stellen hier Kosten der Erschließung sowie die Kosten  für den Architekten dar. Alle anderen genannten Zusatz Kosten muss der Bauherr selbst als flüssiges Kapital in der Tasche haben. Zusammengenommen machen die Kosten bei einer individuellen Planung durch einen Architekten und der Notwendigkeit einer Erschließung des Baugrundstücks im Durchschnitt mehr als ein Viertel der Gesamtkosten eines Hausbau aus.

Beim Hausbau von gewerblich zu nutzenden Immobilien durch mehrwertsteuerpflichtige Unternehmer muss noch dazu beachtet werden, dass der Anteil der Mehrwertsteuer ebenfalls nicht mit in den Immobilienkredit einfließt. Hier könnten weitere Baunebenkosten bzw. Kosten durch die Notwendigkeit einer Interimsfinanzierung bis zur Erstattung der abzugsfähigen Vorsteuer durch das Finanzamt notwendig werden.

In dieser Aufstellung der Baunebenkosten bleiben die Kosten unberücksichtigt, die nach der Fertigstellung des Hausbau für die Einrichtung der Außenanlagen sowie der eventuell regional vorgeschriebenen Einfriedung fällig werden. Allein 100 Quadratmeter hochwertiger Rollrasen machen Zusatz Kosten von mehr als 1.000 Euro erforderlich. Für ein zwei Meter breites Element eines Holzzauns mittlerer Höhe müssen beispielsweise um die 80 Euro an Kosten kalkuliert werden, wobei die ergänzend notwendigen Pfosten und Befestigungselemente noch nicht mit enthalten sind.

 

Zusammenfassung der Baunebenkosten und Kosten des Hausbau

Der Zusammenfassung wurde ein Baugrundstück in Nordrhein-Westfalen zum Preis von 30.000 Euro sowie ein mit einer Bausumme von 150.000 Euro zu erstellendes Gebäude zugrunde gelegt. Angenommen wurde bei den Kosten der Architekten,  Kosten der Prüfstatiker und Kosten der Genehmigungen jeweils die untere Preisgrenze. Bei der Baubegleitung wurde von insgesamt fünf einstündigen Besuchen auf der Baustelle mit einer An- und Abfahrt von jeweils insgesamt einer Stunde angesetzt. Bitte beachten Sie, dass in dieser Aufstellung einige Positionen wie beispielsweise die Versicherungen, die Kosten der Besuche des Bauherrn auf der Baustelle, die Kosten der Baustromversorgung, die Wertgutachten, die Umzugskosten und die Kreditabschlussgebühren nicht enthalten sind, da sie individuell sehr große Unterschiede aufweisen.

Art der Kosten für den Hausbau

                     Betrag

Bodengutachten

                    440,00 €

Vermessung (gerundet)

                 2.580,00 €

Makler

                 1.500,00 €

Notar (gerundet)

                    400,00 €

Grundbuchamt (gerundet)

                      90,00 €

Grundsteuer

                 1.950,00 €

Erschließung gesamt (Wasser/Abwasser/Strom)

               10.000,00 €

2 Bäume roden mit Genehmigung und Ersatzpflanzung

                 1.270,00 €

Baugenehmigung

                    500,00 €

Architekt

               15.000,00 €

Baubegleitung

                    864,00 €

Bauherrenschutzbund

                    200,00 €

Prüfstatiker

                 1.500,00 €

Abnahme eines Schornsteins

                      75,00 €

Baunebenkosten gesamt:

               36.369,00 €

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