Haus bauen oder kaufen ?

Viele Familien träumen gerade in Zeiten niedriger Zinsen davon, ein eigenes Haus zu erwerben. An Stelle der monatlichen Miete einen Kredit abzuzahlen erscheint dabei langfristig attraktiver zu sein. Schnell stellt sich dann aber die Frage, ob es sinnvoller ist, ein Haus neu zu errichten oder sich für eine bereits bestehende Immobilie zu entscheiden.

In beiden Fällen gilt es, einige Faktoren zu berücksichtigen:

 

 

Vorteile Neubau 

a) Wahl des Grundstückes

Der Neubau eines Hauses beginnt in der Regel mit der Auswahl des passenden Grundstückes. Oftmals bieten sich dazu jungfräuliche Grundstücke in Neubaugebieten an. Hier errichten und beziehen viele in etwa gleichaltrige Bauherren relativ zeitnah ihre Neubauten. Homogene Altersstrukturen in der Nachbarschaft sind daher zu erwarten. Die Kinder haben in der Regel viele Spielkammeraden, gleichaltrige Nachbarn sprechen dieselbe Sprache und verstehen sich.

Bei der Wahl des Grundstückes ist der Bauherr relativ frei und kann – je nach seinen individuellen Vorstellungen – die Größe und den Zuschnitt des Grundstückes aus diversen vorhandenen Grundstücken je nach den eigenen Vorstellungen und dem vorhandenen Budget auswählen. Diese Entscheidungen sind für die weitere Bauplanung essentiell.

 

b) Gestaltungsfreiheit beim Bau des Hauses

Beim Neubau eines Hauses ist der Bauherr in seiner Gestaltung frei. Zusammen mit dem Architekten oder der Fertigbaufirma kann er das Haus in Größe und Grundriss entsprechend seiner individuellen Wünsche und Bedürfnisse planen und neu errichten. Gerade während der Planungszeit kann er dabei die Innen- und Außenwände verschieben und unterschiedliche Grundrisse mit dem Partner beraten. Dies macht vielen Bauherren Spaß und gibt einen ersten guten Eindruck über die notwendigen Räume des Hauses und deren erforderliche Größe. 

Gerade beim Bau eines Fertighauses kann er dabei unter hunderten von Gestaltungsideen auswählen und diese entsprechend seiner Wünsche individualisieren. Das umfangreiche Angebot auf Beispielhaus.de bietet Ihnen dabei einen sehr guten ersten Überblick.

Neben der Gestaltung des Grundrisses ist der Bauherr aber auch frei in der Gestaltung der Ansicht des Hauses. Dachformen, Farben der Dachziegel und der Fasse, Giebel, Erker, Fensteroptik ... sind entsprechend der eigenen Wünsche plan- und realisierbar. 

Ebenso kann der Bauherr vorab entscheiden wie er sein Objekt auf das Grundstück platziert und welche Ausrichtung er dem Dach gibt, um ggfs. Photovoltaik- oder Solarthermie zu nutzen.

⇒ Der Bauherr hat beim Neubau die Möglichkeit, sein Traumhaus zu planen und zu bauen! 

 

c) Aktuelle Haustechnik spart langfristig Kosten

In der heutigen Zeit wird die Technik im Haus immer wichtiger. Automatisierte Steuerungen, moderne Heizungsanlagen, Wärmepumpe, LAN und WLAN, Be- und Entlüftung sind als wichtige technische Merkmale eines Hauses gut zu durchdenken und zu planen. Beim Neubau kann der Bauherr mit den entsprechenden Fachplanern auf dem aktuellen Stand der Technik planen und das Haus direkt modern und energieeffizient bauen. Während die ersten Investitionskosten dabei höher sind, helfen diese Planungen allerdings dabei, langfristig Geld zu sparen. 

Durch die Installation neuer Heizungstechnik und eine optimale Wärmedämmung fallen die jährlichen Heizkosten um mindestens 20 bis 30 Prozent niedriger aus, sodass sich die höheren Kosten schnell amortisieren. Auch der Reparaturaufwand ist hier sehr gering, fallen doch in den ersten Jahren meist nur Wartungskosten an, die zwei- bis niedrigen dreistelligen Bereich liegen dürften. 

 

d) Abrechnung mit Festpreis ermöglicht fixe Baukosten

Der große Vorteil beim Bau eines Fertighauses oder eines schlüsselfertigen Hauses sind die fixen Baukosten, die bereits bei der Planung feststehen und sich in der Regel kaum ändern.  

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kommen nach dem Erwerb noch erhebliche Modernisierungs- und Instandhaltungskosten auf den Bauherren zu, die nur schwer zu kalkulieren sind. 

Nachteile Neubau

a) Bauzeit

Großer Nachteil des Neubaus ist die Planungs- und Bauzeit des Hauses. Während der Kauf eines Hauses relativ schnell von Statten gehen kann, erfordert der Neubau erhebliche Planungs- und Bauzeiten. Gründlichkeit geht dabei vor Geschwindigkeit. Je umfangreicher der Bauherr über die Raumaufteilung nachdenkt, umso individueller wird das Objekt und umso mehr Fehler lassen sich vermeiden. 

 

b) Behördengänge / Anträge und Genehmigungen

Beim Neubau eines Hauses sind viele unterschiedliche Behördengänge erforderlich. Während zunächst das Grundstück gefunden und erworben werden muss, sind anschließend die Bedingungen des Bebauungsplanes zusammen mit dem Architekten auszuloten. Ggfs. sind Bebauungsplanänderungen von der Stadtverwaltung zu genehmigen. Nach Fertigstellung der Bauzeichnung ist der Bauantrag zu stellen und von der Stadt zu genehmigen. Während der Bauphase sind Anschlüsse für Telefon, Gas, Wasser, Abwasser etc. zu beantragen. Abschließend hat die Bauabnahme zu erfolgen.

 

c) Entscheidungsstress

Ein Haus bauen die meisten Bauherren nur 1 x im Leben. Da Erfahrungen fehlen, eine Vielzahl an Entscheidungen oftmals neben der eigentlichen Arbeitszeit getroffen werden müssen, ist diese Zeit oftmals ziemlich stressig. Die Erfahrung vieler Bauherren zeigt, dass eine gute und umfangreiche Bauplanung vor Beginn des eigentlichen Hausbaus hilfreich ist und Stress und Kosten spart. Je mehr Entscheidungen im Vorfeld getroffen wurden, umso entspannter ist die Bauzeit und umso geringer fallen am Ende die Baukosten aus. Gelingen diese Entscheidungen im Vorfeld nicht, muss der Bauherr mit stressigen Diskussionen auf der Baustelle mit dem Partner, dem Architekten oder den ausführenden Firmen rechnen.

 

d) Baukosten

Beim Neubau eines Hauses fallen in der Regel höhere Kosten an als beim Erwerb einer Bestandsimmobilie, da in der Regel alles nach dem neuesten Stand der Technik errichtet wird. Neben den eigentlichen Kosten für den Bau des Hauses fallen erhebliche Baunebenkosten an, wie z.B. Architektenhonorare, Gebühren für Anschlüsse, Kosten für die Gestaltung der Aussenanlagen etc. Der Bauherr muss diese Kosten direkt in der Bauzeit entrichten, im Gegensatz zum Erwerb einer Bestandsimmobilie, wo in der Regel geringerer Kaufpreis finanziert werden muss, die Renovierung der Altimmobilie aber über mehrere Jahre und mit viel Eigenleistung gestreckt werden kann. Ist kein Festpreis vereinbart, können die Baukosten bei auftretenden Problemen, wie z.B. der Beschaffenheit des Untergrundes oder aber auch bei preislichen Änderungen der Baumaterialien während der Bauzeit stärker ansteigen als geplant und zu Finanzierungsproblemen führen.

Im Vergleich zum Vorjahresmonat hat das Statistische Bundesamt im Mai 2016 bei den Kosten für die Errichtung eines Neubaus eine durchschnittliche Preissteigerung von 2,1 Prozent festgestellt. Im Februar 2016 lag der Wert im Vergleich zum Vorjahreszeitraum noch bei 1,7 Prozent. <Quelle DeStatis>

 

Vorteile Erwerb Bestandsimmobilie 

a) Oftmals Zentrumsnah

Während die Neubaugebiete eher am Ortsrand liegen, kann der Erwerber einer Bestandsimmobilie sich die Lage des Hauses aussuchen. Bestandsimmobilien sind dabei oftmals zentraler gelegen. Die Wege zum Bäcker, Metzger, zur Schule oder in die Kneipe sind dabei oftmals kürzer.

 

b) Schnelligkeit

Großer Vorteil des Hauskaufs ist die Schnelligkeit. Zwischen der Entscheidung zum Hauskauf und zum abschließenden Einzug können nur wenige Wochen liegen. Gerade für Kurzentschlossene, die keine Lust auf langwierige Planungen und Bauzeiten haben, kann der Hauskauf daher die bessere Alternative sein. 

 

c) Nachbarschaft vorab bekannt

Schon bei der Besichtigung einer Bestandsimmobilie kann der Bauherr einen Blick in die Nachbarschaft werfen. Sind die angrenzenden Grundstücke gepflegt, oder macht die Gegend eher einen heruntergekommenen Eindruck. Eine erste Wahrnehmung der Umgebung hilft bei der Auswahl der richtigen Bestandsimmobilie, denn niemand möchte in eine Problemgegend ziehen, in der Wegzug droht und die Immobilienpreise stark fallen.

 

d) Attraktiver Grünbestand 

Während die Gärten von Neubauten erst neu angelegt werden müssen, haben Bestandsimmobilien oftmals vorhandenen Baum- und Grünbestand. Hecken sind bereits hoch gewachsen und bieten Schutz vor dem Einblick der Nachbarn, große Bäume geben Schatten und ermöglichen den Kindern zahlreiche Spielmöglichkeiten.

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie sind Hecken und Bäume bereits in einer stattlichen Größe vorhanden.

 

e) Große Auswahl an Immobilien

Ist der Interessent räumlich eher ungebunden, ergeben sich viele Möglichkeiten bei der Auswahl der Immobilien. Viele Immobilienportale, wie z.B. Verivox.de, bieten einen umfangreichen Überblick über die angebotenen Objekte, die entsprechend der eigenen Wünsche gefiltert werden können. 

Da die angebotenen Häuser vorab zu besichtigen sind, kann sich der Bauherr schon vor dem Erwerb einen ersten umfangreichen Eindruck über die Raumaufteilung und den Zustand des Hauses machen. Die Besichtigung und der Vergleich mehrerer angebotener Immobilien erleichtert dabei oftmals die Entscheidungsfindung. 

 

Nachteile Erwerb Bestandsimmobilie

a) Risiko: Versteckte Mängel

Der Erwerb einer Bestandsimmobilie bietet neben der Chance auf ein echtes Schnäppchen auch das Risiko auf versteckte Mängel, die bei der Besichtigung des Hauses nicht ersichtlich waren. Marode Wasser- und Stromleitungen oder oberflächlich sanierte Baumängel sind oftmals nur schwer feststellbar und erhöhen den nachträglichen Sanierungsaufwand.

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie bietet es sich daher an, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der die Immobilie umfangreich prüft und ein entsprechendes Gutachten erstellt. Dieses ist zwar teurer, festgestellte Mängel können aber zu Kaufpreissenkungen führen.

Die Kosten eines Sachverständigen werden auf Antrag zu 50 Prozent von der KfW-Bank übernommen, sofern dieser von der Deutschen Energieagentur (dena) zertifiziert wurde. 

 

b) Heterogene Nachbarschaftsstrukturen

Während Neubauten in der Regel in Neubaugebieten errichtet werden, muss der Erwerber einer Bestandsimmobilie eher mit einer heterogenen Nachbarschaft rechnen. Ältere Nachbarn, weniger Spielkammeraden für die eigenen Kinder

 

c) Eher begrenztes Angebot bei räumlicher Gebundenheit

Ist der Erwerber einer Immobilie aufgrund von familiären oder beruflichen Zwängen räumlich gebunden, kann das Angebot an Bestandsimmobilien relativ überschaubar sein. Er muss dann nehmen was am Markt angeboten wird, was nicht immer dem Budget und oder den individuellen Anforderungen des Bauherren entspricht. Kompromissbereitschaft ist daher besonders beim Kauf eines Hauses sehr wichtig.

 

d) Keine Gestaltungsfreiheit beim Hauskauf

Beim Kauf eines Hauses ist der Bauherr nicht mehr Frei in seiner Gestaltung des Hauses, sondern kann hinsichtlich des Aussehens und der Raumaufteilung nur aus den angebotenen Objekten wählen. Bei nur spärlichem Angebot kann dies durchaus als gravierender Nachteil sein, da sich nicht alle räumlichen und optischen Wünsche realisieren lassen.

 

Dieses alte Bauernhaus bietet viel Charme - aber auch eine Menge Sanierungsaufwand!

 

e) Heizungsanlage muss eventuell ausgetauscht werden

Ist eine Heizungsanlage älter als 30 Jahre, so muss diese vom Käufer des Hauses innerhalb von zwei Jahren ausgetauscht werden. Überwacht wird dies unter anderem durch den zuständigen Bezirksschornsteinfeger, der die Heizungsanlage bzw. die Abgaswerte in der Regel einmal jährlich überprüft. Viele Hausbesitzer haben auch Wartungsverträge mit Unternehmen der SHK-Branche abgeschlossen. Diese müssen ebenfalls auf die neuen gesetzlichen Vorgaben hinweisen. Durch den Austausch der Heizungsanlage lassen sich bis zu 30 Prozent an Kosten einsparen. Gefördert wird diese Maßnahme durch KfW im Rahmen der Programme “Energieeffizient Sanieren - Kredit - 151”, “Energieeffizient Sanieren - Ergänzungskredit - 167” und “Energieeffizient Sanieren - Investitionszuschuss - 430”. (Quelle kfw)

Fazit:

Sowohl der Bau eines Hauses als auch der Kauf einer Bestandsimmobilie haben erhebliche Vor- und Nachteile. Jeder Bauherr sollte sich dieser bewusst werden und entsprechend seiner eigenen persönlichen Situation entscheiden. Für Handwerker kann der Erwerb einer Bestandsimmobilie langfristig interessanter sein, da in Eigenleistung viele Sanierungsmaßnahmen eigenhändig vorgenommen werden können. Für Nichthandwerker sollte der Neubau attraktiver sein, da in den ersten Jahren kein Unterhaltungsaufwand zu erwarten ist.